Как уйти от регионального оператора и открыть спецсчет на капремонт
Перед вами пошаговая инструкция, с помощью которой вы сможете перевести фонд капремонта МКД со счета регионального оператора на спецсчет. В статье — советы, как оформить решение и получить деньги со счета регоператора, а также шаблон протокола общего собрания.
- кто и как принимает решение изменить способ формирования фонда капитального ремонта (ФКР);
- что может помешать перейти на спецсчет;
- как оформить и реализовать решение о переходе на спецсчет;
- как получить деньги со счета регионального оператора на спецсчет.
Кто и как принимает решение изменить способ формирования ФКР
- собственники помещений в МКД;
- УО;
- орган местного самоуправления — как собственник помещения в МКД.
Вопрос
УО может инициировать общее собрание, если она заключила договор управления с ТСЖ?
Да, УО вправе инициировать общее собрание собственников помещений в МКД, если она управляет МКД на основании договора управления. Стороной такого договора может быть в том числе ТСЖ. Это установлено частью 7 статьи 45 Жилищного кодекса.
Перечень тем, по которым УО созывает общее собрание, законодатель не ограничивает. В повестку дня можно включать любые вопросы, если Жилищный кодекс относит их к компетенции общего собрания собственников.
Чтобы сформировать ФКР на спецсчете, собственники должны:
- установить размер ежемесячного взноса на капремонт;
- выбрать владельца спецсчета;
- определить банк, в котором будет открыт спецсчет;
- выбрать, кто будет представлять собственникам платежные документы на уплату взносов в ФКР, в том числе с использованием ГИС ЖКХ;
- определить порядок представления платежных документов, размер и условия оплаты этих услуг.
Эти обязательные условия указаны в части 4 статьи 170, части 3.1 статьи 175 Жилищного кодекса.
Размер ежемесячного взноса может быть равным минимальному размеру, который установил субъект РФ, либо больше него. Условие о превышении размера взноса над минимальной величиной принимают большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Владелец спецсчета — это организация, на имя которой и будет открыт данный счет. Такой организацией может быть:
- управляющая домом на основании договора управления УО;
- управляющее домом объединение собственников — ТСЖ, ЖК, ЖСК;
- региональный оператор.
Такой перечень приведен в частях 2, 3 статьи 175 Жилищного кодекса.
Владелец спецсчета выполняет все операции с деньгами по решению общего собрания.
Вопрос
Можно назначить владельцем спецсчета директора УО, председателя ТСЖ, председателя совета МКД?
Нет, нельзя.
Дело в том, что директор УО, председатель ТСЖ, председатель совета МКД — это граждане, физические лица. А по закону владельцем спецсчета может быть только юридическое лицо. Причем список закрытый, все возможные варианты перечислены в частях 2 и 3 статьи 175 Жилищного кодекса.
Банк для спецсчета должен отвечать установленным Правительством требованиям, и выбрать его собственники должны из списка Центробанка. Список таких организаций Центробанк публикует ежеквартально на своем официальном сайте.
Отказаться от заключения договора на открытие и ведение спецсчета банк не вправе (ч. 1 ст. 176 ЖК).
Что может помешать перейти на спецсчет
- непогашенные кредиты или займы на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД;
- задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капремонту в МКД, которую нужно погасить за счет средств фонда.
Поэтому прежде чем созывать собрание и принимать решение об изменении способа формирования ФКР, собственники должны оплатить все долги. Такое условие установлено в части 2 статьи 173 Жилищного кодекса.
Вопрос
Можно перейти на спецсчет, если у некоторых собственников есть задолженность по взносам на капремонт?
Да, можно.
Задолженность по взносам на капитальный ремонт не препятствует изменению способа формирования фонда капитального ремонта.
Если решение об изменении способа формирования ФКР принято с нарушением условий, его могут отменить. Орган ГЖН проверит порядок перехода по заявлению жителя МКД, управляющей МКД организации или регоператора. Если нарушения подтвердятся, надзорный орган обратится в суд.
Как оформить и реализовать решение о переходе на спецсчет
Решение общего собрания об изменении способа формирования ФКР оформляют протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК). Одновременно собственники решают, с какого момента прекратить накапливать средства на капремонт на счете регионального оператора.
ВАЖНО!
Соблюдайте установленные законом сроки и требования к оформлению документов.
Собственники и владелец спецсчета могут считать вопрос об изменении способа закрытым, но проверка ГЖИ может опровергнуть это убеждение, если у инспекторов будут замечания к соблюдению установленных законом процедур.
РИСУНОК Протокол общего собрания по изменению способа формирования ФКР — Шаблон протокола ОСС
Дело в том, что решение об изменении способа формирования ФКР на спецсчете вступает в силу в особом порядке — через один год после уведомления регионального оператора. Субъект РФ может установить меньший срок. Такие условия приведены в части 5 статьи 173 Жилищного кодекса.
Вопрос
Регоператору передают подлинник или копию решения?
Подлинники решений и протокола общего собрания необходимо передать в орган ГЖН. Это прямо прописано в части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса. Значит, региональному оператору следует направить копию решения.
Владелец специального счета должен уведомить орган ГЖН о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования ФКР. На это у него есть пять рабочих дней с момента открытия спецсчета. К уведомлению следует приложить копии протокола общего собрания, справки банка об открытии спецсчета. Законом субъекта РФ могут быть установлены иные условия.
Пример
Смена способа формирования ФКР после создания ТСЖ
В МКД фонд капремонта формируется на счете регионального оператора «по умолчанию» (ч. 7 ст. 170 ЖК).
В январе 2018 года собственники создали ТСЖ, а в мае 2018 года провели общее собрание, на котором необходимым большинством приняли решение прекратить отношения с регоператором и формировать ФКР на спецсчете.
Решение вступит в силу в мае 2019 года, если более ранние сроки не предусматривает закон субъекта РФ.
Как получить деньги со счета регионального оператора на спецсчет
Перечислить накопленные собственниками помещений в МКД денежные средства на специальный счет обязан региональный оператор. Такую обязанность он должен исполнить не позднее пяти дней с момента вступления в силу решения об изменении способа формирования ФКР. Срок установлен в части 5 статьи 173 Жилищного кодекса.
Как только регоператор перечислит накопления жителей на спецсчет, собственники помещений могут перевести их на специальный депозит. Решение о переводе денег на спецдепозит принимает общее собрание собственников в МКД, а реализует владелец спецсчета (подп. 1.1–1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 175.1 ЖК).
Собственники принимают решение по следующим вопросам:
1. О размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном депозите.
2. О заключении договора специального депозита владельцем спецсчета.
3. О выборе банка и условий специального депозита (сумма, срок размещения, тип депозита и т. д.
https://e.mk-dom.ru/article.aspx?aid=667319
kpgwsb