ЖКХ – КОНТРОЛЬ

Организация общего собрания собственников

Правовые основы проведения общего собрания собственников помещений в МКД?

Проведение ОСС регламентировано ст. 44-48 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например в разделе IX. «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

31.07.2014г. утвержден приказ Минстроя России № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», в котором приведены примерные формы следующих документов:

-сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

-доверенности представителя собственника на голосование;

-протоколов ОСС в очной и заочной формах;

-решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования. К сожалению, в него до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно- заочной форме.

Кто может организовать проведение общего собрания?

Если инициаторами собрания являются собственники, то есть два варианта организации общего собрания:

  •  силами инициативной группы собственников;
  • организовать, провести ОСС, оформить необходимые документы по результатам   собрания и довести их до собственников может управляющая организация (УК, ТСЖ, ЖСК), если в ее адрес поступило письменное заявление от собственников помещений, обладающих не менее 10% голосов от общего числа голосов в МКД.

В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

В какой срок по обращению 10% собственников управляющая организация должна организовать проведение ОСС?

По обращению собственников УК, ТСЖ или ЖСК обязаны организовать проведение общего собрания в течение 45 дней с момента поступления обращения, уведомив о проведении собрания каждого собственника в доме, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме.

Минусом является длительность указанного процесса. К моменту проведения общего собрания повестка дня может стать неактуальной!

Плюсом, безусловно, является то, что Вам не придется готовить множество документов, рассылать их собственникам и проводить собрание по всем правилам.

Кто может быть инициатором общего собрания собственников?

Общее собрание может быть созвано:

  • -по инициативе любого собственника помещения в данном доме (ч. 2 ст.45 ЖК РФ);
  •  -по инициативе управляющей организации, заключивший договор управления с собственниками данного МКД (ч.7 ст.45 Жилищного Кодекса РФ);
  • -по инициативе правления ТСЖ (п.8 ст.148 Жилищного Кодекса РФ);
  • -органом местного самоуправления (по вопросам, отнесенным к его компетенции);
  • -управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.6 ст.45 Жилищного Кодекса РФ).

Лучше всего, когда инициатором собрания выступает не один собственник, а группа единомышленников, представляющих все подъезды дома. Ведь при подготовке собрания придется столкнуться с недоверием людей, не понимающих, зачем все это нужно. В этом случае соседям разъяснять вопросы, которые Вы предлагаете решить на общем собрании, легче, чем посторонним людям в чужом подъезде!

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями (повестка дня).

Что входит в обязанности членов инициативной группы?

Законодательством не установлены отдельные обязанности, закрепляемые за членами инициативной группы, как и не определены требования к самой инициативной группе.

Если учитывать, что инициировать общее собрание собственников помещений в МКД вправе собственники помещений в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), то инициатор проведения такого собрания обязан:

  • направить каждому собственнику помещения в МКД заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в МКД не предусмотрен иной способ уведомления (смотрите решения предыдущих собраний, как правило уведомление размещается в помещении МКД, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в МКД, тогда прикладывается копия протокола предыдущего ОСС с решением об установлении места уведомления в качестве приложения к документам собрания), сообщение о проведении ОСС в письменной форме, или вручить каждому собственнику помещения в МКД под роспись.  Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД вывешивается не позднее чем за 10 (десять) дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);
  • довести до сведения собственников помещений в МКД итоги голосования и решения, принятые общим собранием собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

В каких случаях орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников помещений в МКД?

Орган местного самоуправления вправе инициировать общее собрание собственников в МКД только в случае:

  •      -если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в данном доме;
  •       -созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято (ч.6 ст.161 ЖК РФ) — не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса;
  •       -если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя Совета МКД, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД — для расторжения договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД (ч.1.1. ст.165ЖК РФ);
  •       -орган местного самоуправления вправе созывать общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета многоквартирного дома, в том числе председателя Совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (ст.161.1 ЖК РФ);
  • -если решение собственниками в доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
  • -не было принято — не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного ч. 5 ст. 170 ЖК РФ (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).

Кто финансирует проведение ОСС?

По мнению Минстроя РФ (письмо от 28 августа 2015 г. N 27535-ОЛ/04) финансирует проведение общего собрания собственников и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:

  • если собрание проводится по инициативе любого собственника — то этот собственник;
  • если по инициативе управляющей организации — управляющая организация;

если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, — указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания

УК, ТСЖ/ЖСК относится к компетенции ОСС (п.3.5 ч.2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ).

Это может быть целевой сбор, введенный по решению общего собрания, или расходы управляющей компании, ТСЖ, ЖСК могут быть возмещены с так называемой «первой строки» («Плата за жилое помещение»), если при утверждении ее размера эти затраты были туда включены.

Как часто можно проводить общее собрание собственников вмногоквартирном доме?

В соответствии со статьей 45 Жилищного Кодекса РФ годовое общее собрание должно проводиться не реже одного раза в год в течение второго квартала года. В это время управляющая компания заканчивает подготовку отчета по выполнению договора управления МКД и подготовку планов работы на следующий год.

Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. И лучшим подтверждением того, что такое сообщение было направлено всем собственникам помещений, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.