Повестка дня и оформление решений ОСС

Какие материалы надо подготовить собственникам для ознакомления перед проведением общего собрания?

Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС. Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании — количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию. Или в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30-50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ в старых и малоквартирных МКД вполне успешно работают.

Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.

В сообщении о собрании также целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.

Как правильно составить повестку дня общего собрания?

Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Вопросы необходимо сформулировать таким образом, чтобы можно было дать на них однозначный ответ «За», «Против» или «Воздержался».

Если общее собрание собственников в Вашем доме не принимало Положение о порядке проведения общих собраний в МКД, то обязательно надо на каждом собрании утверждать кандидатуры председательствующего на общем собрании собственников, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования. Без утвердительного решения по данному вопросу ОСС не будет считаться состоявшимся, потому что некому будет подписать протокол и подсчитать голоса на ОСС!

ВАЖНО!

В силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Какие важные для собственников вопросы необходимо включить в повестку дня первичного общего собрания?

В повестку дня первичного общего собрания целесообразно включать следующие вопросы:

  • порядок направления сообщений собственникам о проведении собрания;
  • порядок уведомления собственников о принятых на собрании решениях;
  • утверждение состава общего имущества и утверждение долей в общем долевом имуществе по каждому собственнику;
  • утверждения Положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Этот порядок очень облегчит Вам проведение ОСС в дальнейшем.
  • выбор места хранения документов общих собраний.

Хранить оригиналы документов общих собраний лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников. Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками принимались.

Зачем нужно утверждать на общем собрании состав общего имущества?

Это нужно для того, чтобы Вы могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ.

Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.

Собственно управление многоквартирным домом– это, в первую очередь, согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом.

В соответствие с п.1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 состав общего имущества собственников в МКД определяется:

а) собственниками помещений в доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. При этом используютсясодержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

ВАЖНО!

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Доля каждого собственника на общее имущество в доме

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в МКД не вправе:

  • осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;
  • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по выбору управляющей компании?

Если проводится общее собрание по выбору управляющей компании, то кроме процессуальных вопросов целесообразно включить в повестку дня следующие вопросы:

  • о выборе способа управления многоквартирным домом, если он не выбран или назрела необходимость его сменить.

Изменение способа управления иногда является единственной возможностью избавиться от недобросовестной управляющей компании. Проводить такое собрание желательно перед окончанием срока действия договора управления домом – меньше проблем;

  • о расторжении договора управления с компанией, от которой Вы хотели уйти. Выбор уполномоченного собственника на расторжение указанного договора (если Вашим домом управляет недобросовестная управляющая компания);
  • определение управляющей организации, с которой Вы хотели бы заключить договор на управление домом;
  • утверждение проекта договора между собственниками и этой управляющей организацией;
  • установление размеров платежей собственников помещений за содержание жилого помещения на год с момента заключения договора управления с вновь выбранной управляющей компанией.

Кстати, пусть Вас не смущает наименование платежа – в соответствие с действующим жилищным законодательством так называется плата за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания, предложившая свои услуги по управлению домом, обязана предоставить собственникам финансовое обоснование указанной платы – калькуляцию стоимости каждой работы и услуги, оказываемой собственникам по договору управления в пересчете на 1 кв.м площади, на которую начисляется плата.

Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по выбору Совета МКД?

Если проводится общее собрание по выбору по выбору Совета МКД, то кроме процессуальных вопросов целесообразно включить в повестку дня следующие вопросы:

  • о выборе Совета дома, если он до сих пор не выбран, если Вашим домом управляет управляющая компания или если у Вас непосредственное управление;
  • утверждение Положения о Совете МКД;
  • о количественном составе Совета МКД. Вы можете выбрать несколько человек, например, по одному человеку от подъезда;
  • о выборе председателя Совета МКД;
  • делегирование полномочий Совету МКД;
  • об оплате председателю или членам Совета МКД.

Какие вопросы необходимо включить в повестку дня общего собрания по созданию ТСН/ТСЖ?

Пример повестки дня общего собрания по созданию ТСН/ТСЖ (кроме процессуальных вопросов):

  • расторжение договора управления с Вашей управляющей компанией;
  • — избрание лица, уполномоченного на расторжение договора управления от имени собственников помещений;
  • — выбор способа управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья (ТСН);
  • — создание товарищества собственников недвижимости «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО» для целей управления МКД;
  • — утверждение Устава ТСН «ТСЖСОДРУЖЕСТВО» в предложенной редакции.
  • — выбор членов Правления ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО»;
  • — выбор Председателя правления ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО»;
  • — выбор ревизионной комиссии (ревизора) ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО»;
  • — утверждение сметы доходов и расходовТСН «ТСЖСОДРУЖЕСТВО»;
  • — утверждение размера платы за жилое помещение (содержание и ремонт общего имущества);
  • — выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСН «ТСЖ СОДРУЖЕСТВО».

ВАЖНО!

Протокол общего собрания по созданию ТСН/ТСЖ подписывают все собственники, проголосовавшие «за» это решение.

Какие вопросы должны быть включены в повестку дня общего собрания по вопросам предоставления объектов общего имущества в данном доме в пользование иным лицам (аренда, размещение рекламы)?

В соответствии с п.п. 3, 3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится комплекс вопросов по предоставлению объектов общего имущества в данном доме в пользование третьим лицам.

В повестку дня общего собрания в обязательном порядке должны быть включены следующие вопросы:

  • принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами;
  • принятие решения о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД;
  • принятие решения об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

— принятие решения об утверждении условий договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Безусловно, это общие вопросы. В каждом конкретном случае вопросы повестки дня должны учитывать все нюансы использования общего имущества конкретного многоквартирного дома. Желательно решать вопросы использования общего имущества иными лицами на общем собрании, а не передавать свои полномочия управляющей организации!

ВАЖНО!

Владельцы рекламных конструкций, заинтересованные в использовании общего имущества в многоквартирном доме, не вправе выступать в качестве инициатора указанного общего собрания собственников помещений в данном доме.

Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?

Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:

  1. Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
  2. Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
  3. Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
  4. Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
  5. Схема распределения долей в многоквартирном доме.
  6. Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
  7. Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
  8. Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
  9. Проект протокола ОСС в МКД.

Что должно содержать решение собственника?

Требований к решению статья 47 ЖК РФ больше не содержит. Необходимыми остаются только те сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов.

Независимо от формы голосования (очной, очно-заочной или заочной) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

  • адрес помещения;
  • сведения о лице, участвующем в голосовании;

3)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в данном МКД;

4) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

К сведению. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» утверждена примерная форма решения собственника помещения в МКД по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании.

Нужна ли регистрация собственников, принявших участие в общем собрании?

Присутствие собственников на общем собрании в очной форме и очной части очно-заочной форме, а также наличие кворума подтверждается листом регистрации участников собрания с указанием:

  • фамилии, имени, отчества,
  • адреса,
  • реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном МКД,
  • доли в праве собственности на общее имущество,
  • подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности.

Таким образом, регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество голосов), принадлежащих им. Например, каждый член семьи из 5 человек, проживающей в квартире площадью 50 кв. м, имеет меньше голосов, чем член семьи из двух человек, проживающей в 35-метровой квартире. Такой же принцип подсчета голосов действует при определении результатов голосования по тому или иному вопросу.