Управляющие МКД организации обязаны содержать прилегающие к МКД территории. Что и на какой территории делать, вправе определить органы МСУ в своем нормативном акте. Такие выводы сделал Верховный суд в определении от 05.07.2019 № 2-АПА19-5. В суд обратилась УО из Вологодской области. Она пыталась оспорить местные правила благоустройства.

Собственники зданий, строений, сооружений, земельных участков обязаны содержать прилегающую территорию. Исключение – собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов. Внешнюю часть границы прилегающей территории для МКД определяют в пределах 15 метров по периметру от границ земельного участка, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, но не более 15 метров от границ этого дома. Работы по содержанию прилегающей территории включают в том числе: скашивание травы, уборку мусора, вырубку аварийных деревьев, уборку снега, очистку урн и мусоросборников от мусора. Такие требования устанавливают пункты 3.6, 3.6.2, 3.6.4 Правил благоустройства муниципального образования город Вологда, утвержденных решением Вологодской городской думы от 02.04.2007 № 392. УО утверждала, что Правила противоречат гражданскому, жилищному, земельному законодательству, так как обязывают содержать территорию, которая не относится к общему имуществу. Но суды всех инстанций отказали УО. Верховный суд их поддержал.

Суд указал, что лица, которые отвечают за эксплуатацию здания, строения, сооружения, обязаны содержать прилегающие территории в случаях и порядке, которые определяют правила благоустройства муниципального образования. Прилегающая территория – это территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку, если он образован. Границы прилегающей территории определяют местные правила благоустройства. Такие правила предусмотрены пунктом 37 статьи 1, частью 9 статьи 55.25 ГрК.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. Такие работы надо выполнять независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и есть ли по ним особое решение общего собрания. Такая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10.

Рассматривая иск к УО, суд определил, что системное толкование совокупности положений ЖК и постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 говорит о том, что в статье 162 ЖК имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые УО сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

УО выступает как специализированная коммерческая организация, которая управляет МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому «определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском».

Если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.

Толкование норм права, содержащееся в постановлении Президиума ВАС, общеобязательно и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Само постановление подготовлено в 2010 году, до утверждения постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.