Кто и зачем проводит осмотры МКД ?
Периодические проверки состояния многоквартирного дома проводит управляющая им организация не реже двух раз в год – весной и осенью (п. 2.1.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
Сезонные осмотры помогают выявить появившиеся дефекты на элементах дома, составить план работ по их устранению. В рамках осмотра проводится контроль правильности содержания и эксплуатации помещений многоквартирного дома, выполнения требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ.
В проверках участвуют собственники помещений в МКД и представители управляющей домом организации (п. 13 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Если организация управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в комиссию должен войти представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.
Когда и как проводится осенний осмотр дома
Осенний осмотр МКД предусмотрен пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170. При этом законодательство не устанавливает конкретные даты его проведения. Главное условие – сделать его до начала отопительного сезона, сроки которого зависят от региона РФ (п. 2.1.1 Правил № 170).
Точный срок проведения осеннего осмотра может быть установлен при заключении договора управления на общем собрании собственников помещений в МКД. Также конкретную дату проведения осенней проверки могут установить в НПА субъекта РФ.
Перед выездом в МКД специалисты управляющей организации должны ознакомиться с проектной и эксплуатационной документацией дома, чтобы чётко представлять конструктивную схему здания, знать его особенности и проблемы.
Осмотр перед новым зимним периодом проверяет готовность МКД к запуску системы отопления (пп. «в», «г» п. 2.1.5 Правил № 170). Проверяются преимущественно теплоизоляция конструкций дома, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети.
Проводить осеннюю проверку МКД рекомендуется снизу вверх и снаружи во внутрь в следующей последовательности:
— фундамент, подвалы, котельные, технические этажи, где из-за отсутствия отделки лучше всего видны дефекты;
— наружные стены, стыковые соединения панелей при их наличии, теплоизоляция наружных коммуникаций;
— крыша, чердак и расположенные там утеплители и коммуникации;
— поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.
Если в ходе осеннего осмотра выявлены дефекты, то обычно они не ремонтируются – ремонт планируется на следующий календарный год. Необходимо только принять временные меры для безопасной эксплуатации здания.
Итоги проверки фиксируются в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома (пп. «в» п. 24 ПП РФ № 491). Форма журнала регистрации представлена в приложении № 3 Правил № 170.
Как заполнить акт осеннего осмотра дома ?
На основе записи в журнале составляется акт сезонного осмотра (п. 14 ПП РФ № 491). Рекомендуемая форма акта представлена в приложении № 3 к Правилам № 170.
Акт состоит из блоков.
1) Реквизиты.
В первый блок запишите полный адрес проверяемого МКД, вид осмотра (весенний, осенний, общий, частичный) и его дату.
2) Состав комиссии.
3) Результаты осмотра.
Это основной раздел акта, в котором должны быть обязательные три колонки:
— «Перечень систем и элементов здания», который составляется согласно приложению 7 Правил № 170. Если в МКД не предусмотрен какой-либо элемент из приложения, то не следует его исключать из таблицы: поставьте отметку об его отсутствии.
— «Оценка» – зафиксируйте здесь состояние каждого элемента перечня: отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное. Последнюю оценку поставьте при обнаружении дефектов. В таком случае опишите дефект кратко, обозначьте место его расположения, причины появления.
— Сведения о принимаемых мерах
4) Подписи членов комисии
5) Дата проведения осмотра
Почему для УО важно проводить осенние осмотры МКД ?
Помимо того, что осенний осмотр покажет степень готовности МКД к подключению отопления и эксплуатации дома в зимний период, проверка состояния дома в сентябре позволит наметить планы по ремонту общего имущества собственников МКД на следующий календарный год.
Поэтому после осеннего контроля на основании акта сделайте следующее:
— составьте перечень и определите объём работ текущего ремонта, запланированного на следующий год, для устранения выявленных дефектов;
— составьте и направьте собственникам помещений МКД рекомендации по проведению ремонта, выполняемого за счёт жителей дома;
— определите, какие из выявленных повреждений и неисправностей требуют капитального ремонта.
Ссылки:
Росквартал — https://roskvartal.ru/