ВС РФ признал законной индексацию платы по договору управления МКД «на инфляцию» без решения ОСС
Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 301-КГ18-22044
Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также — ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховны й Суд РФ отказался пересматривать указанные постановления.
Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор — собранием же — не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, см, например, определение ВС РФ от 24.12.2018 N 308-КГ18-21774, постановления АС Волго-Вятского округа от 27.02.2018 N Ф01-6500/17, от 13.07.2018 N Ф01-2620/18, от 03.08.2018 N Ф01-2809/18, АС Северо-Западного округа от 13.09.2018 N Ф07-9776/18 и другие).
Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы — в рассматриваемом случае — не нарушает требований действующего законодательства:
— плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем таковое в соответствии с требованиями законодательства, а её размер, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, определяется на общем собрании собственников помещений в МКД, с учетом предложений управляющей организации, и устанавливается на срок не менее чем один год;
— при этом согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
— отсюда следует, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в договоре только на момент заключения договора. При этом такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости стоимость может индексироваться — при наличии указанных в договоре оснований, в частности, например, учитывая уровень инфляции;
— собственники помещений МКД, приняв подобное решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений МКД;
— индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ, на который УК применительно к рассматриваемым обстоятельствам увеличивала размер платы за содержание и ремонт, официально публикуется в общем доступе на официальном сайте Росстата. Следовательно, каждый собственник помещений в МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД с учетом процента темпа роста инфляции;
— значит, применяемый управляющей компанией в рассматриваемом случае расчет платы является ясным и понятным, не требующим каких-либо специальных познаний;
— наконец, указал суд, наличие в договоре управления МКД условия об индексации размера платы не лишает собственников помещений права на утверждение размера этой платы на последующий период на ОСС, с учетом предложений УК.
Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который — в качестве собственника помещений — подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.
Верховный Суд РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники — приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями — фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.
Итог: в пересмотре судебных актов по делу в СК ЭС ВС РФ было отказано.
Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (см. определение от 11.01.2019 N 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления (мы писали об этом подробнее).
25 января 2019 года
Минстрой: если в договоре управления МКД есть условие об индексации «на инфляцию», то утверждать проиндексированный тариф на ОСС не нужно
Письмо Минстроя России от 26 декабря 2018 г. N 51876-ОО/04
Минстрой РФ представил свою позицию по вопросу необходимости ежегодно утверждать новый — проиндексированный на величину инфляции — тариф на содержание и ремонт жилья на общем собрании собственников помещений в МКД.
По мнению ведомства, если индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения уже предусмотрена в самом договоре управления, то повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД (об увеличении тарифа на предстоящий календарный год) не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.
Отметим, что указанная позиция (она облегчает жизнь управляющим МКД организациям) не всегда находит сторонников в лице органов жилнадзора, прокуратуры и суда (см., например, определение ВС РФ от 24.12.2018 N 308-КГ18-21774, постановления АС Волго-Вятского округа от 27.02.2018 N Ф01-6500/17, от 13.07.2018 N Ф01-2620/18, от 03.08.2018 N Ф01-2809/18, АС Северо-Западного округа от 13.09.2018 N Ф07-9776/18 и другие).
«Положительные» же судебные решения, которые защищают право УК МКД повышать тариф на размер инфляции, если это установлено договоров управления, довольно немногочисленны (см., например, постановления АС Дальневосточного округа от 03.12.2018 N Ф03-5279/18 (важно: тут проиндексированные ставки были ниже муниципальных), АС Центрального округа от 21.02.2018 N Ф10-6251/17). Иногда суд требует, чтобы подобное условие в договоре управления было тщательно сформулировано: со сроками и периодичностью индексации, с указанием на акт органа статистики, которым стороны договора руководствуются при определении коэффициента инфляции, с арифметическими формулами, позволяющими проводить подобный односторонний перерасчет. Без этих тонкостей суд не может счесть согласованным условие об индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления (постановление АС Центрального округа от 25.12.2018 N Ф10-5618/18).