Владею помещением в МКД — значит, владею и частью общего имущества дома. Так рассуждали в отделении Сбербанка, используя фасад дома в своих целях. Жители МКД решили отстоять свое право на совместное распоряжение общим имуществом и обратились в суд. Судьи разъяснили, где заканчиваются права собственника нежилого помещения.
Апелляционная инстанция поддержала решение суда первой инстанции. Доводы банка судьи опровергли нормами законодательства.
Суд установил, что размещение банком наружных блоков кондиционеров нарушает права и законные интересы других правообладателей помещений в МКД. Это относится и к уровню шума, и к порядку пользования общим имуществом.
Роспотребнадзор в своем заключении указал, что в жилой комнате эквивалентный уровень звука от работы технологического оборудования банка не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645–10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» во всех точках измерений. Банк после обследования расположение кондиционеров не менял, доказательств того, что оборудование отрегулировали и уровень шума привели к нормативному, в суд не представил.
Гражданское законодательство устанавливает, что собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК).
В соответствии с жилищным законодательством собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК).
Банк является собственником нежилых помещений в МКД, следовательно, вправе пользоваться общим имуществом дома наравне с иными собственниками помещений. Однако реализовать это свое право собственник может только в том случае, если достигнуто соглашение между всеми участниками долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК).
Банк единолично пользуется частью фасада МКД — разместил наружные блоки кондиционеров, козырек с вывеской. В любом случае он должен был получить согласие на это остальных сособственников. Банк не представил доказательств того, что такой порядок пользования общим имуществом был согласован с другими сособственниками, определен решением общего собрания собственников помещений в МКД. Следовательно, действия банка неправомерны.
Аналогичную позицию изложил Президиум Верховного суда в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013.
Кроме того, банк нарушил права жителей еще и тем, что уровень шума от кондиционеров превышает нормы, а вывеска препятствует обзору с балкона. Козырек же, на котором установлена вывеска, не является общим имуществом, его установил банк. Этот факт подтвердило управляющее данным домом ТСЖ.
Суд оставил апелляционные жалобы без удовлетворения. Банк должен демонтировать оборудование и конструкции с фасада МКД.