Деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — дом), обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме (далее — собственники), а также иная деятельность, направленная на достижение целей управления домом, осуществляется управляющей организацией на основании договора управления домом (далее — договор управления), который в соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ заключается в письменной форме или электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.
Договор управления заключается с каждым собственником на одинаковых для всех собственников условиях (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Исходя из способа выбора управляющей организации, договор управления заключается на основании:
— решения общего собрания собственников;
— результатов открытого конкурса на управление домом, проводимого органом местного самоуправления.
В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания, с каждым собственником. При этом нормы гражданского и жилищного законодательства не предусматривают права управляющей организации заявлять требования к собственнику о понуждении к заключению договора управления.
Если управляющая организация отбирается по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, условия договора управления указываются в проекте такого договора, включаемого в состав конкурсной документации. В этом случае собственники обязаны заключить с управляющей организацией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Если собственник уклоняется от заключения договора управления управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор. В этом случае договор управления считается заключенным на условиях, указанных в решении суда (см., например, п. 4 Обзора практики рассмотрения АС Вологодской области споров, связанных с управлением и содержанием многоквартирных домов, постановления Пятнадцатого ААС от 11.08.2016 N 15АП-11213/16, Семнадцатого АСС от 12.08.2014 N 17АП-8273/14).
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными условиями договора являются условия:
1) о предмете договора;
2) названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3) относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям специальной нормы ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенных условий в договоре управления должны быть указаны:
1) состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и услуг по управлению домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр.
Договор управления заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. А в случаях, указанных в частях 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год, но не более чем три года (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом окончание срока действия договора управления не является основанием освобождения какой-либо стороны от ответственности за его нарушение.
В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом. При пропуске предельного срока начала исполнения договора управления, собственники вправе применить к управляющей организации меры гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по данному договору.
Согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, предусмотренных действующим договором, если одна из сторон не направила другой стороне заявление о прекращении договора управления по окончании срока его действия. Приведенная норма не устанавливает конкретного срока направления заявления о прекращении договора управления, поэтому сторона вправе направлять такое заявление другой стороне вплоть до последнего дня срока действия договора. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, а также ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь избранной управляющей организации (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Изменение или расторжение договора управления в силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, которое допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ).
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч.ч. 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10).
Отметим, что согласно положениям ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору управления предоставлено только собственникам, для управляющей организации отказ от исполнения договора управления жилищным законодательством не предусмотрен (см., например, определения Свердловского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-1658/2016, Алтайского краевого суда от 30.09.2015 по делу N 33-9153/2015).
В силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса (ч.ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Иными словами право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Собственники вправе также в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления при выборе ими иной управляющей организации или изменении способа управления домом (см., например, определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 304-ЭС15-19980, постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11, постановление АС Северо-Западного округа от 28.04.2016 N Ф07-2536/16).
Вопрос об отказе от услуг управляющей организации по управлению домом включается в повестку дня общего собрания собственников. Результаты рассмотрения отражаются в протоколе голосования собственников и принятом ими решении об отказе от исполнения договора управления домом с прежней управляющей организацией (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 12077908).